Hipoteca fija, variable o mixta: diferencias y cuánto pagas

Hipoteca fija: el tipo de interés se pacta al firmar y no cambia. Sabes desde el primer día cuánto pagarás cada mes y en total.

Hipoteca variable: el interés es un índice de referencia, casi siempre el euríbor a un año, más un diferencial fijo, por ejemplo euríbor + 0,80 %. Se revisa cuando diga el contrato, normalmente cada seis meses o cada año, y la cuota sube o baja con el índice. En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el contrato no puede poner un suelo, un límite mínimo del interés, y el interés no puede ser negativo (artículo 21 de la Ley 5/2019). Las firmadas antes pueden tenerlo.

Hipoteca mixta: los primeros años, los que fije el contrato, a tipo fijo; después, variable para el resto del plazo.

Según la estadística de hipotecas del INE de julio de 2026:

• el 62,3 % de las hipotecas sobre viviendas inscritas en el registro era a tipo fijo y el 37,7 % a tipo variable;
• el interés medio al inicio fue del 3,03 % en las fijas y del 2,97 % en las variables;
• el interés medio de todas fue del 3,01 %, con un plazo medio de 26 años y un importe medio de 180.785 €.

El euríbor a un año, la referencia de la mayoría de las variables, fue del 3,247 % de media en septiembre, según el Banco de España: 1,075 puntos más que un año antes. Las variables que se revisen en los próximos meses lo harán con un euríbor más alto que hace un año.

Con 150.000 € a 25 años, la cuota mensual según el interés sería, más o menos:

• al 2 %: 635,78 €;
• al 3 %: 711,32 €;
• al 4 %: 791,76 €;
• al 5 %: 876,89 €.

En una fija, la cuota se queda en la del primer día. En una variable, cada punto que sube o baja el euríbor mueve la cuota entre 75 y 85 € al mes en este ejemplo, calculado al principio del préstamo; con el tiempo, al deber menos, el efecto es menor. En una mixta, la cuota es fija los primeros años y después depende del euríbor de cada revisión.

Si te ofrecen una variable, el banco tiene que darte por escrito, antes de firmar, cuánto pagarías con distintos escenarios del tipo de interés (artículo 14.1.c de la Ley 5/2019).

Fija:

• sabes siempre lo que pagas, aunque suban los tipos;
• si los tipos bajan, sigues pagando lo mismo, salvo que cambies la hipoteca;
• la comisión por amortizar antes de tiempo puede ser más alta: hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después (artículo 23.7).

Variable:

• si el euríbor baja, pagas menos; si sube, más, sin más tope que el que ponga el contrato, si lo pone;
• la comisión por amortizar es más baja: el contrato puede elegir una de dos, hasta el 0,25 % en los tres primeros años o hasta el 0,15 % en los cinco primeros; después, nada (artículo 23.5).

Estos topes de comisión son los de la Ley 5/2019 para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; en las anteriores manda lo que diga el contrato.

Mixta:

• estabilidad los primeros años, que suelen ser los de más deuda;
• después, el riesgo de la variable.

Para comparar, cuentan cuánto podrías pagar si la cuota sube y cuánto tiempo vas a tener la hipoteca.

Puedes negociar con tu banco pasar a tipo fijo o a una mixta con al menos tres años fijos (novación) o llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrezca un fijo (subrogación). La comisión por hacerlo es como mucho del 0,05 % de lo que se amortice durante los tres primeros años de la hipoteca, y nada después; si no adelantas dinero, no hay comisión (artículo 23.6 de la Ley 5/2019). Esta regla vale también para hipotecas firmadas antes de la ley (disposición transitoria primera.3). Como todas esas tienen ya más de tres años, en ellas el cambio no lleva comisión.

Para comparar cuentan el interés fijo que te ofrecen, lo que pagas ahora y los gastos de notaría y registro del cambio. La ley no dice quién los paga, así que se negocian, pero los rebaja: la notaría cobra como un documento sin cuantía y el registro, con un 90 % de descuento (artículo 8 de la Ley 2/1994). Y la escritura no paga el impuesto de actos jurídicos documentados (artículos 7 y 9).