Gastos de la hipoteca: quién paga cada cosa

El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 reparte los gastos de constituir la hipoteca. Corresponden al banco:

• los aranceles del notario por la escritura del préstamo hipotecario;
• la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad;
• la gestoría que tramita la escritura.

El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca también lo paga el banco: desde el 10 de noviembre de 2018, la ley del impuesto dice que en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el obligado a pagarlo es el prestamista (artículo 29, reformado por el Real Decreto-ley 17/2018).

Antes de firmar tienes que ir al notario: comprueba que te han entregado los documentos, te explica el contrato y lo deja por escrito en un acta. Esa acta no te cuesta nada (artículo 15.8).

Según la misma ley y el Banco de España, corresponden al cliente:

• la tasación de la vivienda;
• las copias de la escritura que pidas: las paga quien las solicita;
• la comisión de apertura, si se ha pactado. Se cobra una sola vez y tiene que incluir todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo: el banco no puede cobrarlos aparte (artículo 14.4).

La tasación la paga el cliente. El banco suele proponer una sociedad de tasación, pero está obligado a aceptar una tasación que aportes tú si la ha certificado un tasador homologado y no está caducada. Puede hacer las comprobaciones que quiera, pero no puede cobrarte por ellas (artículo 3 bis I de la Ley 2/1981 del mercado hipotecario).

Antes de firmar, el banco tiene que entregarte, al menos diez días naturales antes, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante durante el plazo pactado (como mínimo diez días), y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que incluye cómo se reparten los gastos (artículo 14.1).

El banco no puede obligarte a contratar otros productos para darte la hipoteca, con excepciones (artículo 17 de la Ley 5/2019). Sí puede exigirte:

• un seguro de daños de la vivienda;
• un seguro que garantice el pago del préstamo, como uno de vida.

Pero tiene que aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, al firmar y en cada renovación, sin cobrarte por revisarlas y sin empeorar el préstamo (artículo 17.3).

Muchos bancos ofrecen bajar el interés si contratas sus seguros u otros productos. Es voluntario: compara cuánto te ahorras en intereses con lo que cuestan esos productos.

La Ley 5/2019 solo reparte los gastos del préstamo. Al comprar la casa hay otros, que no paga el banco:

• el impuesto de la compra: el de transmisiones patrimoniales (ITP) si es de segunda mano, con un tipo que fija cada comunidad, o, si es nueva, el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de compra. Los paga el comprador; ese impuesto de la compra no es el de la hipoteca, que paga el banco;
• el notario de la compraventa: salvo que se pacte otra cosa, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y lo posterior (artículo 1455 del Código Civil);
• la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad: la paga el comprador, porque la casa se inscribe a su nombre (norma octava del arancel de los registradores, Real Decreto 1427/1989);
• la plusvalía municipal, que en una venta paga el vendedor; si el vendedor no vive en España, la paga el comprador en su lugar (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales).

El impuesto es el gasto más grande de la compra, y cuánto supone depende de la comunidad y de si la vivienda es nueva o usada.

Antes de la Ley 5/2019 ninguna ley repartía expresamente estos gastos, y muchos contratos los cargaban todos al cliente. Los tribunales han declarado abusivas muchas de esas cláusulas. Según la doctrina del Tribunal Supremo que recoge el Banco de España, en esos contratos corresponden al banco la tasación, el registro, la gestoría y la mitad del notario; el impuesto de actos jurídicos documentados corresponde al cliente.

Sobre el plazo para reclamar, el Tribunal Supremo, siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE, decidió en junio de 2024 que empieza a contar cuando es firme la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que sabías antes que era abusiva (sentencia 857/2024, de 14 de junio). Cuánto puedes recuperar depende de cada caso. Si estás en esta situación, pide primero la devolución al banco por escrito, y consulta a una asociación de consumidores o a un abogado.