Amortizar la hipoteca: comisiones y cuánto ahorras

La Ley 5/2019 permite devolver el préstamo antes de tiempo, todo o una parte, en cualquier momento (artículo 23.1). El contrato puede pedir que avises antes, pero nunca con más de un mes.

Cuando digas que quieres amortizar, el banco tiene tres días hábiles para darte por escrito la información con lo que supone para ti (artículo 23.2).

Al adelantar dinero, dejas de pagar los intereses de esa parte y los costes del tiempo que queda (artículo 23.3).

El banco solo puede cobrar comisión en los casos y con los límites del artículo 23, y tiene que estar pactada en el contrato. En ningún caso puede cobrar más que la pérdida financiera que le causes, que se calcula con un método que marca la ley (artículo 23.8).

Hipoteca variable, o tramo variable de una mixta. El contrato puede elegir una de estas dos opciones (artículo 23.5):

• hasta el 0,15 % de lo que adelantes, durante los 5 primeros años;
• o hasta el 0,25 %, durante los 3 primeros años.

Pasado ese tiempo, nada.

Hipoteca fija, o tramo fijo de una mixta (artículo 23.7):

• hasta el 2 % durante los 10 primeros años (en una mixta, contados desde que empieza el tramo fijo);
• hasta el 1,5 % a partir de entonces.

Pasar de variable a fijo. Si cambias tu hipoteca variable a tipo fijo, o a un primer periodo fijo de al menos tres años, con tu banco o con otro, la comisión es como mucho del 0,05 % de lo que se amortice, y solo durante los tres primeros años desde que firmaste la hipoteca; después, nada. Si al cambiar no adelantas dinero, no pueden cobrarte nada por esto (artículo 23.6).

Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 no se pudieron cobrar estas comisiones en las hipotecas variables, ni por pasar de variable a fijo. Esa suspensión ya terminó.

La Ley 5/2019 no se aplica a los préstamos firmados antes de esa fecha (disposición transitoria primera), salvo que después se hayan cambiado de condiciones o de banco.

Si firmaste entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019 una hipoteca sobre tu vivienda, rige la Ley 41/2007. El banco no puede cobrar comisión por amortizar, pero sí una «compensación por desistimiento»: como mucho el 0,5 % de lo que adelantes en los cinco primeros años y el 0,25 % después, o menos si así se pactó (artículo 8). Si el tipo de interés se revisa cada más de doce meses, por ejemplo en una fija, puede cobrar además una compensación por riesgo de tipo de interés, si está pactada (artículo 9).

Si firmaste antes del 9 de diciembre de 2007, manda lo que diga el contrato. Si te cambias de banco con una hipoteca variable, la comisión tiene un tope del 1 % (Ley 2/1994, artículo 3).

En cualquier hipoteca, sea de la fecha que sea, se aplica el límite del 0,05 % por pasar de variable a fijo (disposición transitoria primera, apartado 3).

Cuando adelantas una parte, lo que pasa depende de lo pactado en tu contrato: a veces puedes elegir y a veces ya viene fijado. Hay dos posibilidades:

• reducir la cuota: sigues el mismo tiempo, pero pagas menos cada mes;
• reducir el plazo: sigues pagando lo mismo cada mes, pero terminas antes.

Un ejemplo con una hipoteca fija al 3 % con 150.000 € pendientes y 20 años por delante: la cuota es de unos 831,90 € al mes. Si adelantas 10.000 €:

• reduciendo cuota, pasas a pagar unos 776,44 € al mes y te ahorras unos 3.310 € de intereses;
• reduciendo plazo, sigues con 831,90 € pero terminas unos 21 meses antes y te ahorras unos 7.750 € de intereses.

Son cifras sin descontar la comisión: si tu contrato la tiene, en una fija puede ser de hasta 200 € (el 2 % de 10.000 €).

Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota da más margen cada mes. Depende de lo que necesites. En una hipoteca variable, además, la cuota cambia con cada revisión del tipo.

Si devuelves la hipoteca antes de tiempo, el seguro que te ofreció el banco con ella y que lo tiene como beneficiario se extingue, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima que no se ha consumido (artículo 23.3). La ley no aclara cómo se aplica si solo devuelves una parte: pregúntalo a la aseguradora. Esta regla vale para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. Si quieres conservarlo, tienes que decírselo a la aseguradora y nombrar un nuevo beneficiario.

Revisa también si el contrato te rebaja el interés por tener seguros u otros productos con el banco: al cancelarlos, puede subir.

Algunas cosas que se suelen comparar:

• el interés de tu hipoteca frente a lo que te daría ese dinero en otro sitio, después de impuestos;
• tener un colchón para imprevistos: el dinero que metes en la hipoteca no lo recuperas si lo necesitas;
• la comisión, si la hay, y cuándo termina el periodo en que pueden cobrarla.

Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y ya te aplicabas entonces la deducción por vivienda, puedes seguir deduciendo en el IRPF lo que pagas de hipoteca, también lo que adelantes, pero como máximo sobre 9.040 € al año sumando cuotas y adelantos: lo que pase de esa cifra no desgrava (disposición transitoria decimoctava de la ley del IRPF).