Cuánto puede subir tu alquiler: IPC, índice del INE y nuevo tope

La ley de alquileres pone tres condiciones para actualizar la renta:

• Solo una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato.
• Solo si el contrato lo dice. Si no dice nada, la renta no se actualiza.
• Siempre por escrito, con el porcentaje aplicado.

La actualización la puede pedir el casero o el inquilino. Si el índice baja, la renta también puede bajar.

La ley no fija un plazo de antelación para el aviso. Si lo pides, el casero tiene que darte el certificado del INE con el índice. Vale una nota en el recibo del mes anterior. Solo pagas la nueva renta desde el mes siguiente al aviso: si te avisan en noviembre, pagas la subida desde diciembre.

Esto vale para los contratos de alquiler de vivienda. Los locales y las oficinas tienen otras reglas.

Primero manda lo que diga tu contrato. Muchos contratos dicen que la renta sube con el IPC, que mide cuánto suben los precios.

Si el contrato dice que la renta se actualiza, pero no dice con qué índice, se usa el IRAV. Es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que calcula el INE desde 2025. Antes, en 2024, hubo un tope fijo del 3 %.

El IRAV se pensó para frenar las subidas. Toma el valor más bajo entre varias medidas de la inflación. Por eso suele quedar por debajo del IPC.

Lo importante es el techo. Esto es lo que cambió en octubre:

• Hasta el 7 de octubre de 2026, el IRAV solo limitaba los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los anteriores podían subir con el IPC, si así lo decía el contrato.
• Desde el 8 de octubre, un decreto del Gobierno pone el techo del IRAV a todos los contratos de vivienda. También a los anteriores a mayo de 2023.

Ese decreto está pendiente de que lo confirme el Congreso. Si no lo confirma, se vuelve a las reglas anteriores.

El Gobierno aprobó un decreto el 6 de octubre de 2026. Está en vigor desde el 8 de octubre. Afecta a las actualizaciones que tocan entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027.

Dice esto:

• Si tu renta ya pasa del precio máximo que marca el índice de precios de referencia del alquiler, no puede subir nada.
• En los demás casos, la subida será la que pactéis de nuevo casero e inquilino.
• Si no hay un nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %.

Además, el techo del IRAV sigue valiendo. Con el IRAV de septiembre en el 2,54 %, hoy la subida sin nuevo acuerdo es del 2 % como mucho.

Todo esto aún no es definitivo. Un decreto del Gobierno vale desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que confirmarlo. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, vota la Diputación Permanente. Según elDiario.es, el plazo acaba el 14 de noviembre. La votación está prevista para el 12 de noviembre, aún sin convocar, según elDiario.es. Si no lo confirma, el decreto deja de valer.

Ya pasó dos veces este año. En abril y el 2 de octubre, el Congreso tumbó decretos con el mismo tope del 2 %. Esta vez, según elDiario.es, el PNV ha anunciado su apoyo, y con él saldría adelante.

Estos son los últimos datos del INE, a 3 de noviembre de 2026:

• IRAV de septiembre: 2,54 %. Se publicó el 14 de octubre.
• IPC de septiembre: 4,9 %. Se publicó el mismo día.
• IPC de octubre, dato adelantado: 4,9 %. Es provisional; el definitivo sale a mediados de noviembre.

Estos son el IRAV y el IPC de cada mes publicado en 2026. Fíjate en que el IRAV sube mucho menos:

• Diciembre de 2025: IRAV 2,32 %; IPC 2,9 %.
• Enero de 2026: IRAV 2,14 %; IPC 2,3 %.
• Febrero de 2026: IRAV 2,16 %; IPC 2,3 %.
• Marzo de 2026: IRAV 2,47 %; IPC 3,4 %.
• Abril de 2026: IRAV 2,4 %; IPC 3,2 %.
• Mayo de 2026: IRAV 2,48 %; IPC 3,2 %.
• Junio de 2026: IRAV 2,44 %; IPC 3,2 %.
• Julio de 2026: IRAV 2,49 %; IPC 3,6 %.
• Agosto de 2026: IRAV 2,47 %; IPC 4,3 %.
• Septiembre de 2026: IRAV 2,54 %; IPC 4,9 %.

Para actualizar se usa el último índice publicado en la fecha en que se cumple el año de contrato. Si tu contrato cumple el año a principios de noviembre, se usa el de septiembre.

Dónde mirarlo cada mes:

• El IRAV, en la página del INE «Índice de referencia de arrendamientos de vivienda», en el apartado «Últimos datos».
• El IPC, en la calculadora del INE «El IPC en un clic». Le das el importe y las fechas, y te dice cuánto sube.

El INE publica los dos índices cada mes, normalmente a mediados de mes.

Imagina que pagas 900 € al mes. Tu contrato dice que la renta sube cada año con el IPC. Y el año de contrato se cumple a principios de noviembre de 2026.

El último IPC publicado es el de septiembre, un 4,9 %. Sin límites, la renta subiría 44,10 € y quedaría en 944,10 €.

Pero hay dos techos:

• El IRAV de septiembre, un 2,54 %: como mucho 22,86 € más, hasta 922,86 €.
• El tope del decreto de octubre, un 2 %: como mucho 18 € más.

Se aplica el más bajo. Así que, sin un nuevo acuerdo, tu nueva renta será como mucho de 918 € al mes.

La cuenta es sencilla. Multiplica tu renta por el porcentaje y divide entre 100. Ejemplo: 900 × 2 ÷ 100 = 18 €.

Ojo: si tu renta ya pasa del precio máximo que marca el índice de referencia, no te la pueden subir nada.

Una zona tensionada es un municipio o barrio donde el alquiler es muy caro para lo que se gana. La declara la comunidad autónoma, y el Ministerio de Vivienda publica la lista cada tres meses.

A 3 de noviembre de 2026 hay zonas tensionadas en cinco comunidades:

• Cataluña: 271 municipios, entre ellos Barcelona.
• Navarra: 21 municipios.
• País Vasco: 21 municipios, como Bilbao, Donostia/San Sebastián o Vitoria-Gasteiz, y un distrito de Galdakao. Son los 18 que contaba el Gobierno el 22 de octubre, más Sopela, Urduliz y Bergara, publicados el 3 de noviembre.
• Asturias: 9 municipios y tres barrios, según el Gobierno.
• Galicia: A Coruña y Santiago de Compostela.

El precio máximo de referencia lo da el sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler. Está en la web del Ministerio de Vivienda, con el nombre SERPAVI. Para cada vivienda da un rango de precios según dónde está y cómo es. El precio máximo es el valor más alto de ese rango. Se actualizó en abril de 2026.

Si firmas un contrato nuevo o lo renuevas con otro contrato:

• Fuera de zona tensionada, la renta es la que pactéis libremente.
• En zona tensionada, no puede pasar de la del inquilino anterior más su actualización, salvo algunas excepciones. Si el casero es un gran propietario, tampoco del precio máximo de referencia.
• Si se firman varios contratos temporales seguidos en la misma vivienda, la renta no puede subir al año más que el IRAV. Vale en toda España. Lo trae el decreto de octubre, pendiente del Congreso.

Una subida por encima del IRAV no vale, aunque la hayas firmado. Por encima del 2 %, solo vale si casero e inquilino lo pactáis de nuevo. Si no hay nuevo acuerdo, el tope es el 2 %.

Sigue estos pasos:

• Revisa tu contrato: si dice que la renta se actualiza y con qué índice.
• Comprueba el índice publicado en la fecha en que se cumplió el año de contrato.
• Haz la cuenta con el límite más bajo: hoy, el 2 %, si no habéis pactado otra cosa.
• Escribe al casero por un medio que deje constancia, como un burofax. Pon tu cálculo y pide que corrija el recibo.
• Sigue pagando la renta y la subida correcta. Si dejas de pagar, le das un motivo para reclamarte.
• Si no lo corrige, pide ayuda en la oficina de vivienda o de consumo de tu comunidad, o en un sindicato de inquilinos.

Si ya has pagado de más, puedes reclamar la diferencia. Si no hay acuerdo, decide un juez.

El mismo decreto que pone el tope del 2 % trae también una prórroga extraordinaria. Está en vigor desde el 8 de octubre, pendiente del Congreso.

Puedes pedirla si se cumplen estas condiciones:

• Tu contrato estaba en vigor el 8 de octubre.
• Su prórroga obligatoria de cinco años, o siete si el casero es una empresa, acaba antes del 31 de diciembre de 2028. También vale si acaba la prórroga tácita.
• Estás al día con el alquiler y lo has estado los ocho meses anteriores.

La prórroga es por años, hasta dos años más, con las mismas condiciones. El casero tiene que aceptarla. Hay excepciones. No vale si pactáis otra cosa o firmáis un contrato nuevo. Tampoco si el casero te avisa a tiempo de que necesita la vivienda para él o su familia. Tampoco vale si renováis con una renta al menos un 5 % más baja.

Hay un segundo decreto del mismo día, solo sobre la duración. Entra en vigor el 15 de noviembre, salvo que el Congreso lo tumbe antes. Dice esto:

• Tras cinco años, o siete si el casero es una empresa, el contrato se prorroga otros cinco o siete si nadie avisa.
• El casero tiene que avisar seis meses antes; el inquilino, dos.
• Si el casero no quiere seguir, en general te tiene que indemnizar.

Los dos decretos están coordinados. Desde el 15 de noviembre, la prórroga de dos años no se aplica si toca la nueva prórroga de cinco o siete años.