Cómo pedir una hipoteca paso a paso

Una hipoteca no suele cubrir toda la compra. Ninguna ley limita cuánto puede prestarte el banco. Pero solo los préstamos de hasta el 80 % de la tasación de una vivienda le sirven al banco para respaldar sus cédulas hipotecarias, una forma de financiarse (artículo 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021), y por eso es el tope habitual. Muchos bancos calculan ese 80 % sobre el precio o la tasación, el más bajo de los dos. El resto lo pone el comprador.

Tampoco hay un plazo máximo legal para devolverla. La misma norma de las cédulas pide que, para la vivienda habitual, el préstamo no pase de 30 años, por eso es el plazo más habitual como máximo.

Además hay que pagar los gastos e impuestos de la compraventa, que son aparte de los de la hipoteca: el impuesto de transmisiones patrimoniales en una vivienda usada, o el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de compra en una nueva, más la notaría y el registro de la compra. El impuesto de transmisiones lo fija cada comunidad autónoma.

El banco, por su parte, está obligado a estudiar a fondo si podrás devolver el préstamo: tu empleo, tus ingresos presentes y futuros, tus ahorros, tus gastos fijos y otras deudas, y también lo que cobrarás al jubilarte si la hipoteca dura más que tu vida laboral (artículo 11.1 de la Ley 5/2019). Ese estudio no te lo pueden cobrar (artículo 11.2), y si te deniegan el préstamo te lo tienen que comunicar por escrito y sin demora (artículo 11.6).

1. Reunir el ahorro: lo que no cubre el préstamo y los gastos de la compra.

2. Comparar ofertas. Para compararlas, la cifra útil es la TAE, que suma el tipo de interés y los costes del préstamo (artículos 4 y 8 de la Ley 5/2019). En una hipoteca variable, la TAE se calcula suponiendo que el índice no cambia, así que la cuota real puede subir o bajar. Mira también si el tipo es fijo, variable o mixto y qué productos te piden contratar para darte un interés más bajo.

3. Tasar la vivienda. Un tasador homologado calcula su valor. La tasación la paga quien pide el préstamo (artículo 14.1.e). Puedes llevar tu propia tasación, hecha por un tasador homologado y sin caducar: el banco tiene que aceptarla, y si la comprueba no te puede cobrar esa comprobación (artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021).

4. Recibir la oferta vinculante. Al menos diez días naturales antes de la firma, el banco tiene que entregarte la documentación del préstamo, empezando por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante: el banco no puede cambiarla durante el plazo pactado, que como mínimo es de diez días (artículo 14.1.a).

5. Ir al notario antes de firmar. Como tarde el día antes de la firma, tienes que ir en persona al notario que tú elijas. Comprueba que el banco te dio los documentos a tiempo, te explica las cláusulas una a una y te hace un pequeño test. Todo queda en un acta que no te cuesta nada (artículo 15). Si no vas, o si el banco no cumplió los plazos, no se puede firmar la hipoteca.

6. Firmar la escritura. Se firma ante el mismo notario, y después la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Con al menos diez días naturales de antelación, el banco tiene que entregarte (artículo 14.1 de la Ley 5/2019):

• la FEIN, la oferta vinculante con todas las condiciones;
• la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que te avisa de las cláusulas importantes: el índice de referencia, los límites que pueda tener el tipo de interés, qué pasa si dejas de pagar y cómo se reparten los gastos;
• si el tipo es variable, un documento con lo que pagarías cada mes en distintos escenarios de tipos de interés;
• una copia del proyecto de contrato, con todos los gastos desglosados;
• por escrito, las condiciones de los seguros que te exija;
• el aviso de que tienes derecho a que el notario que elijas te asesore gratis.

Además, el banco tiene que responder a tus preguntas sobre esos documentos, con ejemplos prácticos, sobre todo de cómo puede cambiar tu cuota (artículo 14.2).

En una hipoteca variable, la cuota sigue a un índice oficial, casi siempre el euríbor, más un diferencial que fija el banco. El tipo solo puede cambiar según ese índice o por un acuerdo por escrito (artículo 21.1 y 21.2). Y la ley prohíbe las cláusulas suelo: el banco no puede poner un tipo mínimo, y el interés no puede ser negativo (artículo 21.3 y 21.4).

La ley reparte los gastos de la hipoteca así (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019):

• La tasación, el cliente.
• La gestoría, el banco.
• La notaría de la escritura del préstamo, el banco. Las copias que pidas, tú.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad, el banco.
• El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura del préstamo, el banco: desde el 10 de noviembre de 2018 la ley lo considera el obligado a pagarlo (artículo 29 de la ley del impuesto, reformado por el Real Decreto-ley 17/2018).

Ojo: esto vale para los gastos de la hipoteca. Los de la compraventa de la vivienda (impuestos de la compra, notaría y registro de la compraventa) son otra cosa y los paga normalmente el comprador.

Si el banco cobra comisión de apertura, solo puede cobrarla una vez y tiene que incluir todos los gastos de estudio y tramitación (artículo 14.4). Y solo puede cobrar comisiones por servicios que hayas pedido o aceptado y que se presten de verdad (artículo 14.3).

La ley prohíbe la venta vinculada: que el banco solo te ofrezca la hipoteca en un paquete con otros productos financieros, sin la opción de contratarla sola (artículos 4.25 y 17.1 de la Ley 5/2019). Aun así, puede exigirte algunos productos financieros que fije el Ministerio de Economía, siempre que sirvan de soporte o de garantía del préstamo y te informe con detalle (artículo 17.4).

Lo que sí puede exigirte es un seguro de daños de la vivienda y un seguro que garantice el pago del préstamo (normalmente, un seguro de vida). Pero tiene que aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, no puede cobrarte por estudiarlas ni empeorarte las condiciones del préstamo por elegir otra (artículo 17.3).

Otra cosa son las bonificaciones: el banco puede ofrecerte un interés más bajo si contratas otros productos, como la nómina o un seguro, siempre que el préstamo también se ofrezca sin ellos: es lo que la ley llama venta combinada (artículo 4.26). Conviene comparar cuánto cuestan esos productos frente a lo que te ahorras de interés.

Puedes devolver la hipoteca antes de tiempo, del todo o en parte, cuando quieras (artículo 23.1 de la Ley 5/2019). El banco solo puede cobrarte una comisión en estos casos y con estos límites (artículo 23):

• Hipoteca variable: hasta el 0,15 % de lo que devuelvas en los cinco primeros años, o hasta el 0,25 % en los tres primeros, según lo que se pacte. Después, nada.
• Hipoteca fija: hasta el 2 % en los diez primeros años, contados desde la firma o desde que empieza el tramo fijo, y hasta el 1,5 % a partir de entonces.
• Si pasas de variable a fijo, con tu banco o llevándote la hipoteca a otro: como mucho el 0,05 % en los tres primeros años y nada después (artículo 23.6).
• En los dos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco.

Al devolverla, también tienes derecho a que se reduzcan los intereses y costes que quedaban por pagar, y el seguro ligado al préstamo se extingue: te devuelven la parte de la prima no consumida, salvo que pidas mantenerlo (artículo 23.3).